Governo teme risco de bolha no mercado imobiliário e, por isso, vai criar índice de inflação para monitorar setor

O forte aquecimento do mercado imobiliário obrigou o governo federal a trabalhar na criação de mecanismos para evitar bolhas como a que provocou uma quebradeira nos bancos americanos a partir de setembro de 2008, desencadeando a maior crise financeira internacional em quase 80 anos. O primeiro passo será monitorar com lupa a inflação do setor e lançar o Índice Nacional dos Preços de Imóveis, já em 2011, em parceria com o IBGE.

Paralelamente, ciente de que este é um mercado em franca expansão - nos 12 meses encerrados em junho, o crédito para a casa própria cresceu 50,6% - a equipe econômica está discutindo novas formas de financiamento para o setor. Estima-se que, em 2013, sejam necessários R$ 100 bilhões adicionais às fontes atuais.

O trauma provocado pela crise americana levou muitos países a discutirem a necessidade de monitorar a inflação de ativos como imóveis para evitar surpresas.

- Bolhas no mercado imobiliário são difíceis de se identificar mas, quando estouram, provocam grandes estragos - explicou uma fonte da equipe econômica.

O mercado americano entrou em crise, entre outros motivos, por ser pouco regulamentado. Foram criados títulos lastreados em hipotecas imobiliárias que eram negociados no mercado. Num cenário de juros baixos, os imóveis se valorizaram. Mas, quando as taxas começaram a subir, houve aumento da inadimplência nas hipotecas e, com isso, os preços dos imóveis desabaram e afetaram todo o mercado financeiro, levando à quebra de grandes bancos.

Medidas para diversificar crédito Os técnicos do governo brasileiro destacam que o mercado nacional tem boas regras prudenciais. Mesmo assim, é preciso criar instrumentos, como será o novo índice de preços de imóveis, para um monitoramento mais próximo. Hoje, no Brasil, não há indicadores oficiais para medir preços de imóveis. Índices são feitos esporadicamente por sindicatos regionais. Apenas o custo do material de construção tem acompanhamento mensal.

Segundo o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, o novo índice pode ser positivo para dar um parâmetro sobre o comportamento dos preços de imóveis no país:

- Não existe um índice hoje que dê a média dos preços no país. Até porque esse trabalho é muito difícil. Um imóvel varia de acordo com localização e demanda. Até mesmo numa mesma cidade, os valores variam de acordo com o bairro.

Já o vice-presidente do Secovi-Rio, Manoel Maia, vê a criação do novo índice com certo ceticismo. Embora o próprio sindicato faça esse tipo de monitoramento, Maia teme que os indicadores do governo não acompanhem a realidade rápida do mercado com as suas especificidades por região e acabe influenciando os preços.

- Este índice tem que ser feito com cautela.

O coordenador de Análises Econômicas da Fundação Getulio Vargas (FGV), Salomão Quadros, afirma que é importante ter um índice para medir os preços dos imóveis de forma fidedigna. Segundo ele, o acompanhamento hoje é esporádico, feito por metodologias diferentes e variam de região para região.

Outra questão que mobiliza o governo quanto ao setor imobiliário é diversificação das fontes de crédito. É unânime o entendimento de que não se pode continuar dependendo quase que exclusivamente da caderneta de poupança e de que é preciso criar outros instrumentos de captação de recursos no mercado financeiro.

- O governo estuda a criação de instrumentos para que o setor privado faça financiamentos de longo prazo e isso vai acabar chegando ao setor imobiliário. É preciso estar preparado - explicou um técnico da equipe econômica.

Crestana, do Secovi-SP, lembra que o Brasil tem hoje instrumentos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) - papéis lastreados em créditos imobiliários que são garantidos por imóveis. Mas afirma que o país ainda engatinha nessa área.

- Os CRIs ainda são muito residuais - disse Crestana.

A caderneta de poupança já financiou este ano, até agosto, 263.701 mil unidades, num montante que soma R$ 34,019 bilhões, volume 74% superior ao do mesmo período em 2009. O volume de CRIs no mercado hoje está entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões.

- A poupança tem hoje uma sobra que pode ser aplicada em habitação nos próximos dois anos. Depois disso, no entanto, vamos precisar de outras fontes- afirmou o presidente do Secovi-SP.

A previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é que o Brasil necessite, já em 2013, de R$ 100 bilhões de recursos adicionais para financiar o setor imobiliário. O déficit habitacional brasileiro é hoje de quase 6 milhões de unidades.

Fonte: O Globo Online / Martha Beck e Vivian Oswald Publicado em 06/10/2010

Bens não podem ser reavaliados depois do leilão em razão de supostas alterações no mercado imobiliário

Depois de realizado o leilão, bens não devem ser reavaliados para adequação de preços. A decisão, tomada à unanimidade, é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O caso foi analisado em razão de uma dívida da Indústria Comércio e Distribuição de Insumos Agrícolas da Terra Ltda. com o Banco do Brasil S/A. Lotes da indústria foram à hasta pública e a empresa questionou a arrematação porque a avaliação dos terrenos foi feita dois anos antes do leilão.

Por causa de uma ação de execução movida pelo Banco do Brasil contra a indústria, foram a leilão 33 terrenos localizados num loteamento no município de Antônio Carlos, em Santa Catarina. Os terrenos possuíam duas metragens diferentes: com área individual de 360 m2 (avaliados em R$ 6 mil) e com área individual de 600m2 (avaliados em R$ 9 mil). Em 2002, a avaliação total dos terrenos foi de R$ 207 mil. A primeira arrematação foi realizada em 2004. O valor foi atualizado monetariamente no dia da venda e a oferta vencedora alcançou o preço de R$ 247.900,00.

No processo de origem, a indústria pedia que a arrematação fosse anulada. Primeiro, porque a alienação dos imóveis foi realizada por preço baixo; segundo, porque a avaliação dos bens teria ocorrido quase dois anos antes do leilão, mesmo considerando a atualização monetária no dia da venda (necessidade de reavaliação dos bens). Na primeira instância, o pedido foi negado. Mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) acatou o pedido em relação à reavaliação dos imóveis arrematados, a fim de adequar o preço do patrimônio à realidade de mercado na época da expropriação.

Os arrematantes recorreram ao STJ. Eles sustentaram que o laudo de avaliação foi elaborado de forma criteriosa, em 2002, e obedeceu ao valor de mercado dos imóveis, por isso o leilão não poderia ser anulado.

O relator, ministro Sidnei Beneti, ponderou que, ao contrário do que entendeu o TJSC, não seria possível admitir a reavaliação dos bens como pretexto para fazer a adequação de preço à realidade de mercado na data do leilão. Além disso, em 2004, o Código de Processo Civil só admitia a possibilidade de repetição da avaliação na hipótese de redução do valor dos bens, e não da majoração (como foi o caso). O relator aceitou o pedido dos arrematantes para manter o leilão da forma como foi feito e restabeleceu a sentença. Os demais ministros concordaram com o voto do relator.

Resp 869955

FONTE: STJ