Desocupação não implica em perda do objeto

A desocupação não implica em perda do objeto do recurso que pretende reformar liminar de despejo, visto que, se provido, a locatária poderá retornar à posse do bem

A Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso não acolheu o Agravo de Instrumento nº 98761/2010, interposto pela locatária de um imóvel, que estaria inadimplente há anos, em desfavor dos proprietários da edificação, ora agravados. 

Apesar de a locatária já ter desocupado de forma pacífica o imóvel objeto do litígio e ter sido suscitada perda de objeto, o relator do recurso, desembargador Guiomar Teodoro Borges, explicou que a desocupação não implica em perda do objeto do recurso que pretende reformar liminar de despejo, visto que, se provido, a locatária poderá retornar à posse do bem.

Em Primeira Instância, a decisão determinara que a agravante desocupasse, no prazo de 15 dias a contar da citação, o imóvel urbano com área de 714 metros quadrados localizado no Centro do Município de Alto Paraguai (218km a médio-norte de Cuiabá), cuja propriedade pertence aos agravados.

No recurso, a agravante alegou não estarem presentes os requisitos autorizadores da antecipação de tutela. Sustentou não haver urgência na decisão, considerado o fato de os agravantes alegarem a inadimplência de três anos, o que retiraria a possibilidade de ocorrência de dano irreparável ou de difícil reparação. 

Afirmou não haver verossimilhança das alegações, visto que os agravados se contradizem ao informar a data início da inadimplência. 

Ressaltou que a decisão proferida não possibilitou o exercício da garantia constitucional de ampla defesa e que teria contra-notificado os agravados com a informação de ausência de inadimplência e obrigação de ser ressarcida pelas benfeitorias realizadas no imóvel. 

Acrescentou que o contrato em que se funda a ação de despejo é um contrato quitado de locação, portanto, seria descabido o despejo liminar. 

Noticiou, ainda, existência de contrato de compromisso de compra e venda do imóvel pactuado entre as partes, em que houve inadimplência dos agravados.

Em contraminuta, os agravados suscitam a perda de objeto, sob o fundamento de que a agravada teria desocupado de forma pacífica o imóvel objeto de litígio. No mérito, pugnaram pelo desprovimento do recurso.

Segundo o desembargador Guiomar Teodoro Borges, a Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, incluiu no artigo 59 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) a possibilidade de se conceder liminar de despejo nas hipóteses de falta de pagamento de aluguel. 

“Devido ao inadimplemento do contrato, os agravados notificaram a agravante sobre a intenção de encerrar a locação. Em contra-notificação, a agravante afirmou que não houve inadimplência e que realizou benfeitorias no imóvel no valor de R$50 mil. No entanto, mesmo com a afirmação de não estar inadimplente, a locatária não comprova o pagamento de nenhuma prestação do aluguel”, ressaltou o magistrado.

De acordo com o relator, a parte agravante baseou suas alegações na confusão dos agravados, que afirmaram não receber aluguéis desde 2008 na notificação e, na petição inicial, sustentaram que a agravante não paga o aluguel desde o início do contrato, em 2007. 

“Tal divergência, contudo, não implica em descaracterização da verossimilhança do direito dos agravados. De uma forma ou de outra teria ocorrido o inadimplemento, cujo período será analisado no decorrer da ação para fins de ressarcimento”, assinalou.

 

Acompanharam na íntegra o voto do relator o desembargador Orlando de Almeida Perri (segundo vogal) e o juiz Alberto Pampado Neto (primeiro vogal convocado).

Agravo de Instrumento nº 98761/2010

FONTE: TJMT

TJMS nega usucapião 

a parente de proprietário 

de imóvel

Casal que reside em imóvel desde 1994 ingressou com ação de usucapião com pedido de declaração de prescrição aquisitiva, alegando que proprietário nunca se preocupou com a sua permanência no imóvel

Em sessão realizada pela 2ª Turma Cível, por unanimidade e com o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça (PGJ), os desembargadores afastaram a preliminar e, no mérito, negaram provimento ao recurso , nos termos do voto do relator.

O casal S.T.V. e A.J.P.S. ingressou com ação de usucapião com pedido de declaração de prescrição aquisitiva de imóvel em face do proprietário J.C.R..

O casal reside desde 1994 em imóvel no centro de Campo Grande, do qual alega ter tomado posse pelo fato de a residência estar abandonada. 

Passou a morar no piso superior do imóvel, e na parte térrea estabeleceu uma tapeçaria onde trabalha com seu marido. 

Alega que o proprietário nunca se preocupou ou tampouco se opôs com a sua permanência no imóvel.

No mês de janeiro de 2005, após transcorrido o prazo de prescrição aquisitiva da propriedade, caracterizada pela posse mansa e pacífica do imóvel há mais de dez anos, a esposa do proprietário, I.L.R., orientada por advogados, firmou contrato de locação por prazo determinado com o marido da autora e ingressou com ação de despejo em face do casal.

Em 1º grau foi julgado improcedente o pedido de usucapião e determinado ao casal morador o pagamento das parcelas vencidas do aluguel, a partir de fevereiro de 2005 até a data de imissão na posse. 

A sentença também julgou procedente o pedido de despejo formulado por I.L.R. e a reintegração de posse solicitada por seu cônjuge, proprietário da casa. 

A autora recorreu alegando, em preliminar, que o magistrado de 1º grau deveria concluir o julgamento da ação anulatória. 

No mérito, argumenta que não existia contrato locatício verbal e que ocuparam pacificamente o imóvel por mais de dez anos, sem pagamento de aluguel.

Conforme o relator do processo , Des. Julizar Barbosa Trindade, o caso possui três ações conexas decididas em primeira instância: o pedido de despejo; de reintegração de posse, e o reconhecimento de usucapião. 

Quanto ao usucapião, o magistrado destacou que o conjunto probatório dos autos afasta a pretensão da prescrição aquisitiva com base no parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, pois, embora os recorrentes aleguem que o bem estava abandonado quando passaram a ocupá-lo, a prova testemunhal foi enfática em demonstrar a existência de contrato verbal de locação, o qual se tornou escrito apenas em 2005.

O relator ressaltou que o parecer da PGJ demonstrou um fato importante para a configuração do contrato verbal de locação, que é a existência de proximidade familiar entre os apelantes e os apelados, tendo em vista que o filho do proprietário é casado com a irmã de A.J.P.S., segundo apelante na ação. 

“A existência de contrato verbal afasta o propósito de possuir a coisa como se lhe pertencesse, de modo que a posse exercida pelo locatário não possibilita a prescrição aquisitiva”.

Apelação Cível - nº 2010.029794-1

FONTE: TJMS 

Publicado em 14 de Dezembro de 2010

Banco não consegue retirar inquilina de imóvel adquirido em razão de dívida com a ex-proprietária

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) impediu a imissão na posse direta de um imóvel pelo Bando Bradesco S.A., credor de empresa que perdeu a propriedade do bem em ação de autofalência. A decisão foi unânime. O recurso foi movido pela EZ Consultoria Administração e Participações Ltda., inquilina do imóvel por um prazo de 25 anos, em contrato celebrado com a empresa falida. Com a decisão, a empresa de consultoria permanece como locatária do imóvel e o Bradesco assume a posição de locador, até então ocupada pela falida.

O imóvel que estava locado para a EZ Consultoria era de propriedade da empresa falida. Mas houve a perda da propriedade em ação de autofalência em razão de o bem ter sido transferido para o Banco Bradesco (credor da locadora), com ordem de imissão na posse, ou seja, ordem para o banco adquirir a posse efetiva do bem. O contrato que definiu o prazo de 25 anos para locação foi devidamente averbado e continha cláusula expressa de vigência em caso de alienação. O prazo de locação termina em janeiro de 2016.

A questão era verificar se o Bradesco poderia ter a posse direta do imóvel ou se o contrato de locação deveria ser observado pelo banco, mesmo não tendo sido ele que efetuou o contrato. A empresa de consultoria alega que possui direito líquido e certo de permanecer na posse do imóvel, e que seria impossível a sua imissão (para o Bradesco) mediante ação de falência, uma vez que o meio adequado seria a ação de despejo. Na condição de inquilina, a empresa de consultoria teria direito à posse do imóvel, em especial por ter contrato anterior à falência e vigente por tempo determinado. Por sua vez, o Bradesco defende a imissão na posse, argumentando que haveria fraude na locação. Isso porque há indicação de não pagamento dos aluguéis e coincidência do representante legal do locador falido (ex-proprietária) e da locatária (empresa de consultoria).

O Tribunal de Justiça do Paraná concedeu a liminar para impedir a imediata imissão na posse pelo banco, possibilitando à empresa de consultoria permanecer como inquilina do imóvel. Mas o banco recorreu e a liminar foi modificada, o que ocasionou a análise do recurso pelo STJ.

O relator, ministro João Otávio de Noronha, considerou que a empresa de consultoria não é parte no processo de falência, mas sim interessada. Por isso, cabe o questionamento em mandado de segurança. O ministro reconheceu que a Lei n. 8.245/1991 autoriza a desocupação do imóvel em caso de venda do bem durante a vigência do contrato. Mas lembrou que a legislação estabelece uma exceção: se a locação tiver sido acordada por tempo determinado e se no contrato, devidamente averbado na matrícula do imóvel, existir cláusula de vigência em caso de alienação. No processo consta que o referido contrato atende aos requisitos legais para continuar vigorando mesmo com a alienação do bem, o que demonstra regularidade da posse pela inquilina (empresa de consultoria).

O ministro também ponderou a inadequação da discussão acerca da fraude num mandado de segurança: “Assim, para haver a posse do imóvel adjudicado, o recorrido (Banco Bradesco) deve lançar mão de via processual adequada, na qual serão discutidas todas as questões controvertidas, inclusive as referentes a eventual irregularidade existente no contrato de locação”. Como a empresa de consultoria exerce a posse direta do imóvel, em razão de contrato, e como o banco contesta a legalidade desse acordo, “faz-se necessária a manutenção do locatário (inquilino) na posse direta do bem”, concluiu o relator. Os outros ministros da Quarta Turma acompanharam esse entendimento.

RMS 26348




FONTE: STJ