Compradora de imóvel já financiado pelo SFH tem direitos e obrigações sobre o financiamento

 

O TRF da 1.ª Região entendeu que compradora de imóvel já financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) por meio de contrato de gaveta tem direitos e obrigações sobre o financiamento. 

A decisão foi unânime na 6.ª Turma do Tribunal após o julgamento de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra sentença da 2.ª Vara Federal do Pará, que julgou procedente o pedido da atual dona do imóvel, declarou quitado o financiamento e condenou a CEF a fornecer o termo de quitação e baixa na hipoteca no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 300,00.

Inconformada, a CEF recorreu ao TRF para pedir o reconhecimento da ilegitimidade ativa da parte autora da ação para postular em juízo e a baixa da hipoteca que figura na matrícula do imóvel financiado, pois a requerente não tem relação jurídica com a instituição. 

Alegou, ainda, que o fato de ter negociado o imóvel por contrato de gaveta com a mutuária, originária em 2008, não viabiliza a ação. 

Como alternativa, o banco requereu a inclusão da União no pólo passivo da ação, por entender que não tem legitimidade para representar o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

Legislação - a Lei nº 8.004/90 concede ao mutuário o direito de transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do contrato firmado no âmbito do SFH. 

No entanto, a norma previu, expressamente, que a formalização da venda, cessão ou promessa de cessão deve ser feita em ato concomitante com a transferência do financiamento e com a interveniência obrigatória da instituição financeira. 

Já a Lei nº 10.150/2000, estabelece que os detentores dos denominados "contratos de gaveta" foram legitimados para demandar em juízo questões relativas às obrigações assumidas e a direitos adquiridos. 

A lei equiparou o "gaveteiro" ao mutuário originário nas hipóteses de liquidação antecipada da dívida, com a utilização do FCVS, desde que a sub-rogação, formalizada em cartórios de registro de imóveis, títulos e documentos, ou de notas, sem a interveniência da instituição financiadora, tenha sido realizada até 25 de outubro de 1996.

"Noutras palavras, a cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, realizada após 25/10/1996, exige a anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a referida cobertura", explicou o relator do processo na Turma, desembargador federal Jirair Aram Meguerian.

O magistrado afirmou, ainda, que, em tese, poderia se concluir que a sentença deveria ser anulada por ilegitimidade ativa para a causa, nos termos do Código de Processo Civil, por ter sido realizada a cessão do imóvel por contrato de gaveta, mas que o caso é mais complexo: "a questão em exame não é tão simples como pode a princípio parecer, pois cotejando as planilhas de emissão da própria CEF, é patente que em 26/03/1998 o contrato de financiamento fora liquidado pelo FCVS, o que demonstra que a autora adquirira em 2008 um imóvel que não integrava mais o SFH, só constando a "não liberação" em 2009".

Quanto à inclusão da União no pólo passivo, Jirair Aram Meguerian destacou que é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que a União não tem legitimidade para ser ré em ações propostas por mutuários do Sistema Financeiro da Habitação, tendo em vista que ao ente público não foram transferidos os direitos e obrigações do Banco Nacional da Habitação (BNH), mas somente à CEF. "Nesse cenário, prevalece o teor da Súmula 327 do STJ, no sentido de que, nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação", concluiu.

Assim, o relator negou provimento à apelação da CEF, mantendo a sentença de primeiro grau.

Processo nº 0012029-08.2010.4.01.3900

Fonte: Tribunal Regional Federal da 1ª Região

É penhorável bem de família dado como garantia de dívida de empresa familiar

Em decisão unânime, os ministros deram provimento ao recurso da Bridgestone, pois consideraram que eventual prova da não ocorrência do benefício direto à família é ônus de quem ofereceu a garantia hipotecária

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a penhorabilidade de imóvel dado em garantia hipotecária de dívida de empresa da qual os únicos sócios são marido e mulher, que nele residem. Os ministros consideraram que, nessa hipótese, o proveito à família é presumido, cabendo a aplicação da exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família prevista no artigo 3º, inciso V, da Lei 8.009/90.

“O proveito à família é presumido quando, em razão da atividade exercida por empresa familiar, o imóvel onde reside o casal (únicos sócios daquela) é onerado com garantia real hipotecária para o bem do negócio empresarial”,declarou a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso julgado pelo colegiado.

Na origem, o casal alegou a impenhorabilidade do imóvel que deu como garantia a Bridgestone Firestone do Brasil, relacionada a uma dívida da empresa A.C. Comércio de Pneus. Afirmou que o bem, o único de sua propriedade, é o imóvel onde moram. O juízo de primeiro grau julgou o pedido do casal improcedente.

Empresa familiar

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) reformou a sentença. Em seu entendimento, mesmo que se trate de empresa familiar, o bem de família dado em garantia hipotecária não pode ser penhorado, “não sendo regular a presunção de que a dívida tenha beneficiado a família”.

Inconformada com a nova decisão, a Bridgestone recorreu ao STJ. Defendeu que o imóvel foi dado em garantia pelo casal, de livre e espontânea vontade, para garantir dívida contraída por sua própria empresa.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, afirmou que a jurisprudência do STJ está consolidada no sentido de que “a impenhorabilidade do bem de família só não será oponível nos casos em que o empréstimo contratado foi revertido em proveito da entidade familiar”(AREsp 48.975).

Com base em precedentes das Turmas de direito privado, ela sustentou que a aplicação do inciso V do artigo 3º da Lei 8.009 (que autoriza a penhora do imóvel dado em garantia hipotecária) deve ser norteada pela “aferição acerca da existência de benefício à entidade familiar em razão da oneração do bem, ainda que a lei não disponha exatamente nesse sentido”.

Benefício para a família

Segundo Andrighi, se a hipoteca não traz benefício para toda a família, mas somente favorece um de seus integrantes, em garantia de dívida de terceiro, prevalece a regra da impenhorabilidade. Contudo, no caso específico, a ministra verificou que a oneração do bem em favor da empresa familiar beneficiou diretamente a família.

Ela ressaltou que a exceção à impenhorabilidade, que favorece o credor, está amparada por norma expressa, “de tal modo que impor a este o ônus de provar a ausência de benefício à família contraria a própria organicidade hermenêutica, inferindo-se flagrante também a excessiva dificuldade de produção probatória”.

Em decisão unânime, os ministros deram provimento ao recurso da Bridgestone, pois consideraram que eventual prova da não ocorrência do benefício direto à família é ônus de quem ofereceu a garantia hipotecária.

REsp 1413717

FONTE: STJ

12/2013

Casal tem de direito de receber dívida de construtora em dinheiro em razão de vício sobre a primeira forma de pagamento

Hipoteca sobre apartamentos entregues para quitação de dívida de construtora faz com que o débito seja substituído por outra opção de pagamento. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o pedido de um casal de São Paulo para que a Apoema Construtora Ltda. cumprisse a obrigação de pagar a dívida, em espécie, em detrimento da opção primeiramente escolhida. O casal cedeu o terreno deles para a construtora erguer o condomínio denominado Jacarandá e havia recebido, como pagamento, apartamentos hipotecados com dívidas da construtora.

A escritura pública da venda do terreno foi feita com confissão de dívida. A construtora assumiu que a dívida seria resgatada, a critério dos credores (casal), entre três alternativas, preferencialmente pela entrega de três apartamentos e sete vagas de garagem no condomínio. O casal escolheu receber os imóveis com as garagens.

Para finalizar a obra, a construtora hipotecou os imóveis ao Banco Itaú S.A. Depois de prontos, ela entregou os apartamentos e as vagas ao casal, gravados com hipoteca. Anos depois, o banco promoveu a execução das hipotecas sobre os imóveis. O casal entrou na Justiça para que a construtora pagasse a importância confessada, ou seja, para receber a segunda opção entre as alternativas firmadas na escritura.

O juiz de primeiro grau entendeu que, como a prestação escolhida não pôde ser cumprida, o credor teria direito de exigir a segunda alternativa – receber a dívida assumida pela construtora em dinheiro. Mas no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) esse entendimento foi modificado. O TJSP considerou que, como se trata de obrigação alternativa, uma vez individualizada a prestação somente o seu cumprimento é que pode ser exigido.

No STJ, o relator, ministro Fernando Gonçalves (aposentado em abril deste ano), reconheceu que a culpa pela prestação escolhida pelo casal ter se tornado inexequível é da construtora. Contudo, o relator concluiu que não seria possível cobrar a segunda opção, isto é, que a construtora fizesse o pagamento da dívida em dinheiro.

O ministro João Otávio de Noronha pediu vista para analisar o caso. “A hipoteca sobre imóvel não impede a transmissão de seu domínio, mas, na hipótese dos autos, em que o devedor impossibilitou o cumprimento de sua própria obrigação em razão de inadimplemento de sua dívida bancária, acabou por viciar a escolha do credor, deixando-lhe uma alternativa de opção ineficaz, pois certo que o banco executaria a hipoteca, como de fato executou”, ressaltou o ministro. Para João Otávio de Noronha, como a hipoteca foi feita sete meses antes da entrega dos imóveis, o objeto da prestação escolhida estava viciado antes da concentração (instituto que faz com que a escolha feita passe a ser obrigatória e as outras opções sejam extintas). Por isso, deveria ter sido observado o artigo 255 do Código Civil, que estipula que, se a escolha couber ao credor e uma das prestações torna-se impossível por culpa do devedor, o credor pode exigir a prestação subsistente ou optar pelo valor da prestação que foi perdida com indenização por perdas e danos. Assim, o ministro divergiu do relator e restabeleceu a sentença: o casal tem direito de exigir o recebimento da dívida, assumida pela construtora, em espécie. Por maioria, os ministros da Quarta Turma seguiram esse entendimento.

Resp 1074323

Fonte: STJ

Bem de família não pode ser objeto de penhora

O bem de família tem status de garantia constitucional e, portanto, não pode ser objeto de penhora quando se constata que a garantia dada na forma de hipoteca não foi constituída em favor da família dos devedores, mas sim de empresa (pessoa jurídica) da qual seus pais eram sócios. Com esse entendimento, a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso afastou a aplicação de penhorabilidade de um imóvel dado em garantia hipotecária de forma voluntária por um casal em um contrato de fornecimento de crédito rotativo no valor de R$ 35 mil para aquisição de óleo diesel. Para quitação do crédito foram emitidos cheques pela pessoa jurídica constituída pelo casal e, em razão do não pagamento, foi proposta a execução do débito contra a pessoa jurídica e seus sócios, prevendo a penhora do imóvel objeto da hipoteca.

A câmara julgadora indeferiu, por maioria de votos (vencido o vogal), a Apelação (3189/2010) interposta por uma empresa de comércio e transporte de derivados de petróleo atuante no Município de Tangará da Serra (239km a médio-norte de Cuiabá). Participaram do julgamento os desembargadores Orlando de Almeida Perri (relator), Jurandir Florêncio de Castilho (revisor) e o juiz substituto de Segundo Grau José Mauro Bianchini Fernandes (vogal).

A empresa pleiteava a reforma de sentença original no sentido de decretar a penhora do bem dado como garantia, sendo medida legal e que não configuraria qualquer tipo de abuso. Isso porque, de acordo com os apelantes, a família dos devedores desenvolveu sua atividade empresarial por longos anos e obteve lucro com as operações. Na análise do recurso, o relator se dedicou a interpretar o artigo 3º da Lei nº 8009/1990, invocado pela empresa como a regra que permitiria a penhora de bens de família quando dados em hipoteca.

No entendimento do desembargador, o referido artigo não respalda a tese de que toda e qualquer oferta do bem de família em garantia de dívida justifica afastar a proteção legal de impenhorabilidade. A penhora só ocorre, de acordo com o relator, quando o objetivo da garantia tenha sido possibilitar à entidade familiar realizar algum negócio jurídico em favor da própria família, o que não se aplica ao caso, em que a garantia alcança apenas alguns membros do grupo.

“Neste contexto, tem-se que a penhorabilidade de referido bem, por exceção, na esteira da regulamentação da lei, somente é possível quando constituída em beneficio da própria entidade familiar, ocorre que a situação descrita nos autos não se amolda a esta hipótese, eis que destinada a assegurar empréstimo de empresa que por óbvio ostenta personalidade distinta dos seus sócios ainda que se tratem dos pais das apeladas”, resumiu o magistrado.

Voto divergente – Em seu voto, o vogal, juiz substituto de Segundo Grau José Mauro Bianchini Fernandes, expressou entendimento diverso, sustentando que a jurisprudência a respaldar a impenhorabilidade do bem de família dado em hipoteca para a garantia de dívida de pessoa jurídica se sedimenta nos casos em que ficar demonstrado pelos interessados que a dívida, efetivamente, não reverteu em favor da entidade familiar, o que não seria o caso dos autos, pois prova alguma teria sido produzida nesse sentido.

“Com isso, não há como afirmar de plano que a dívida não tenha sido contraída em benefício da entidade familiar, pois, ainda que seu objeto seja a aquisição de um crédito rotativo para aquisição de óleo diesel, foi contraída em nome dos sócios da pessoa jurídica e não da própria pessoa jurídica. Além disso, a sociedade empresarial é constituída pelo casal, o que indica se tratar de empresa familiar, de onde os sócios retiram o sustento, de modo que não há como se concluir que o crédito rotativo não tenha sido contraído em benefício da própria família, ao contrário, os elementos dos autos indicam que o negócio jurídico foi em benefício da entidade familiar”, acrescentou o juiz.

Fonte: TJMT