Largada para novos hotéis

O prefeito Eduardo Paes encaminha hoje à Câmara dos Vereadores o chamado pacote olímpico, com uma série de medidas visando a preparar a infraestrutura da cidade para as Olimpíadas de 2016. As mais importantes preveem a criação de incentivos fiscais e mudanças provisórios na legislação urbanística, para permitir a construção de hotéis em áreas da Zona Sul, da Barra e do Recreio, entre outras, onde esses empreendimentos hoje são proibidos.

Atualmente, o setor hoteleiro tem 29 mil quartos. Ainda sem os incentivos propostos, a oferta cresce em cerca de mil novas unidades por ano. Mas, para atender aos Jogos Olímpicos, é necessário criar mais vagas em hotéis, pousadas, resorts e albergues. No dossiê da candidatura do Rio, entregue ao Comitê Olímpico Internacional (COI), a cidade se comprometeu em oferecer 50 mil quartos - ou seja, 21 mil a mais. Nessas 50 mil unidades, além de vagas tradicionais em hotéis, estão incluídos quartos em navios de cruzeiro e nas vilas olímpicas que serão construídas.

Hotéis têm que estar prontos até 2015

De acordo com um dos projetos, as autorizações para a construção de unidades de hotelaria valeriam apenas para os empreendimentos que recebam licença de funcionamento (habite-se) até o dia 31 de dezembro de 2015. Na Zona Sul, a proposta vale para ruas internas de Copacabana e Leme; trechos da Avenida Niemeyer (já em São Conrado); a Autoestrada Lagoa-Barra; e as estradas da Gávea e do Joá. Na Barra e no Recreio, o prefeito propõe autorizações provisórias para novos hotéis na Estrada do Itanhangá, nas avenidas das Américas e Ayrton Senna e na Via Parque.

Os bairros da Ilha do Governador, Guaratiba, Deodoro e Alto da Boa Vista também estão incluídos.

Os novos empreendimentos, no entanto, seriam liberados mediante algumas restrições. Na maior parte dos locais, eles terão que respeitar os gabaritos existentes para prédios residenciais.

No caso de áreas de preservação de caráter ambiental (Apas) ou cultural (Apacs) terão de obedecer a altura e o adensamento. A legislação em vigor permite a construção de hotéis de 15 andares na orla da Barra. Na orla da Zona Sul, geralmente os novos empreendimentos não podem passar de sete pavimentos.

O limite de altura, nesse caso, é determinado pelo chamado cone de sombra: ou seja, os prédios não podem provocar sombra na areia.

No Alto, incentivo a pousadas e resorts

Na Zona Sul, a altura proposta para os novos hotéis será o máximo tolerado para os prédios residenciais de cada área. No Alto da Boa Vista e em Guaratiba, onde o objetivo é estimular a construção de pousadas e resorts, os empreendimentos deverão respeitar as restrições existentes para se construir em áreas de preservação. Na Zona Oeste algumas pousadas aproveitam o ecoturismo para atrair hóspedes. Há aquelas que têm vista, inclusive, para a Restinga de Marambaia.

"O Rio precisa de mais oito mil quartos em hotéis até as Olimpíadas. A proposta tenta atender às demandas do setor, mas com a preocupação de termos serviços de qualidade. Afinal, o objetivo não é apenas atender aos megaeventos, mas também aos interesses da cidade. No Alto da Boa Vista, por exemplo, a expectativa é que poderá ajudar a requalificar imóveis que estão vazios ou sendo subutilizados", disse o prefeito Eduardo Paes.

A autorização para os empreendimentos também ficaria condicionada à assinatura, em cartório, de uma espécie de termo de compromisso dos construtores dos novos hotéis com a prefeitura. Um dos compromissos é oferecer 90% das vagas para o Comitê Organizador dos Jogos Rio 2016 a preços de mercado. Outra medida tem o objetivo de evitar a especulação imobiliária, desencorajando os que queiram aproveitar os incentivos urbanísticos e fiscais para reduzir os custos de construção.

Ou seja, aqueles que, após a conclusão das obras, mudem de ideia e resolvam fazer alterações no projeto, para revender os prédios como condomínios residenciais, por exemplo.

"O proprietário terá que se comprometer a manter aquele imóvel destinado ao uso hoteleiro por tempo indeterminado. Não será permitida a transformação de uso", explicou o secretário municipal de Urbanismo, Sérgio Dias.

A prefeitura também oferecerá R$ 34,5 milhões, em renúncia fiscal, com isenções ou abatimentos de IPTU, ISS e ITBI para empreendimentos que sejam inaugurados até 1ode abril de 2016 (quatro meses antes dos Jogos Olímpicos), independentemente da localização. Caso o empresário não honre o prazo, terá que pagar todos os impostos com os juros acumulados.

O investidor terá a garantia de isenção do ITBI (pago em transações imobiliárias) e o perdão de dívidas de IPTU de áreas inscritas em Dívida Ativa, que sejam compradas até 31 de dezembro de 2012. Após a compra do imóvel, o proprietário continuará isento do IPTU até a expedição do habitese. A prefeitura também propõe ampliar o prazo de validade da aplicação de uma alíquota simbólica (0,5%) de ISS para obras de construção ou transformação de imóveis em hotéis até dezembro de 2015. Pela legislação atual, esse benefício terminaria no fim de 2014. O pacote olímpico não altera os incentivos que já são oferecidos pelo setor hoteleiro em relação ao IPTU. Conforme as regras atuais, que estão em vigor desde 2008, até 2014 os empresários recolhem apenas 40% do imposto.

"Os benefícios de IPTU e ISS valerão para a compra de terrenos. E ainda de imóveis já existentes, que hoje não são aproveitados como hotéis, mas nos quais o investidor pretenda alterar seu uso. E o interessado quiser reformar um imóvel já usado para hospedagem, que acumula dívidas, não terá direito ao benefício" explicou o secretário Sérgio Dias.

O pacote também apresenta novidades em relação a detalhes arquitetônicos. A Secretaria municipal de Urbanismo, por exemplo, não vai considerar como área edificada as varandas dos novos prédios. O objetivo é incentivar os empresários a construir hotéis com espaços para os hóspedes contemplarem a paisagem do Rio. Hoje varandas como a do Hotel Fasano, em Ipanema, são raras nos projetos de hotéis porque, pelas regras atuais, implica ter uma área útil menor para a construção de quartos.

FONTE: OAB-RJ / Jornal O Estado de S. Paulo